Waar zijn huizen het goedkoopst? De 5 goedkoopste gemeenten van Nederland (2026)

Waar zijn de huizen in Nederland het goedkoopst? In Pekela, met een gemiddelde WOZ-waarde van € 213.000. Op de tweede plaats staan Heerlen en Kerkrade (beide € 214.000), gevolgd door Brunssum (€ 237.000). Ter vergelijking: landelijk ligt de gemiddelde WOZ-waarde op € 398.000 — in de goedkoopste gemeenten betaal je dus bijna de helft minder. Dat is geen toeval, maar het gevolg van krimp, vergrijzing en afstand tot de Randstad. En juist daarom is het voor starters en thuiswerkers misschien wel de interessantste koopkans van het land.

Gemeente	Gem. WOZ-waarde	Inwoners	Inkomen per ontvanger
Pekela	€ 213.000	12.459	€ 33.400
Heerlen	€ 214.000	87.522	€ 35.500
Kerkrade	€ 214.000	45.490	€ 34.900
Brunssum	€ 237.000	27.534	€ 36.300
Vaals	€ 238.000	10.007	€ 36.300
Eemsdelta	€ 250.000	44.795	€ 36.000
Emmen	€ 265.000	109.678	€ 36.500

Wat valt op?

• Het mijnverleden weegt nog steeds mee. Heerlen, Kerkrade en Brunssum liggen alle drie in Parkstad Limburg, waar de mijnen in de jaren zeventig sloten. De bevolking krimpt en vergrijst er al decennia, en de vraag naar koopwoningen blijft structureel achter — met WOZ-waarden rond de helft van het landelijk gemiddelde als resultaat. Wie in Emmen kijkt (€ 265.000, ruim 109.000 inwoners) ziet hetzelfde mechanisme in afgezwakte vorm: perifeer, ruim aanbod, bescheiden vraag.
• Afstand tot werk kost geld — of levert het juist op. Pekela (ruim 12.000 inwoners) en Eemsdelta (€ 250.000) liggen in Oost-Groningen, Vaals (ruim 10.000 inwoners) in het uiterste zuiden van Limburg. Ver van de Randstad-banenmotor, dus lagere huizenprijzen — maar ook lagere inkomens: in Pekela ligt het inkomen per ontvanger op € 33.400 tegen € 42.200 landelijk. Voor wie plaatsongebonden werkt, is die korting pure winst; voor wie lokaal werk zoekt, is het een reële afweging.
• Voor starters is dit de enige markt die nog meewerkt. Wat in de Randstad een startersappartement kost, koopt hier een eengezinswoning met tuin. De keerzijde: check voorzieningen, leegstand in de straat en de bouwkundige staat — goedkoop heeft hier een reden. Weeg dat eerlijk mee in je bod.

Tip: wil je nog een niveau dieper kijken? Bekijk de goedkoopste buurten van Nederland — en lees waar de huizenprijzen juist het hardst stijgen om te zien waar de markt de andere kant op beweegt.